不動産投資の新たな手口とは？

現在、スルガ銀行のシェアハウス向け不正融資問題に続いて、レオパレス21の問題がメディアを賑わしています。

青山学院大学教授・金融技術研究所の大垣尚司さんの記事を紹介します！！

https://www.businessinsider.jp/post-185127

相続税対策をうたって地主にアパート建築資金のほぼ全額を借り入れさせ、完成したら事業者ないしはそのグループ会社が一括して借り上げる（サブリース）。地主は保証された家賃を受け取って借り入れを返済し、最後に収支はトントンか若干プラスとなる仕組みとなっています。

事業者は、自社が建てた家屋を借り上げるだけで、アパートを売るわけではない。家賃を一定期間保証するとはいえ、アパート所有に伴うリスクは基本的に地主が負います。

リスクを勘案してアブナイと思ったら基本的に銀行は融資をしません。

ところが、地主への融資の場合は土地を担保に取れるから、銀行はほぼ無審査で貸してくれます。

アパート運営がどうなろうが、最後は担保の土地を売れば回収できる、とこれまた“割り切り”で成り立っています。

最近はそういうことすら考えず、サラリーマンを相手に土地の購入資金まで貸す銀行があるようだ。スルガ銀行のように自ら審査書類を偽装するところまである世の中なので、借り主はよほど慎重でなくてはなりません。

アメリカではこれを｢Caveat Emptor（買い主は注意せよ）｣の原則。

長年の規制行政のもとで顧客より前に監督当局を見て仕事をする態度の染みついた銀行は、こうなると態度を豹変させる。すでに、案件の良否にかかわりなく融資そのものが難しい状況になってきているようです。

融資がつかなければ事業は始まりませんね。

そう思っていた矢先にまた新手の問題が登場しました。

Business Insider Japanの読者層とも重なる若い世代を中心に被害が増えています。

報道によると、インターネット専業の住信SBIネット銀行が、借り入れ希望者の居住用の住宅ローンとして実行した融資が、実際には投資用不動産の購入に使われていた疑いがあったということだ（日本経済新聞2019年1月11日付）。筆者の知る限り、同行だけでなく複数の融資機関で同様の問題が起きているようで、記事を読むと銀行が被害者のように思えてくるが、実際の被害者は借り手である。記事ではそのあたりが明確にされていないため、どういうことかを筆者が知り得た範囲で紹介しています。

まず、悪質な事業者が、ネット上で投資用不動産への投資を呼びかけ、対象は、空き家が増えているものの売却が容易でない首都圏遠郊の中古マンションが多いようです。

事業者はこのマンションを借り上げ、最近流行りのリノベーションを施し、高い利回りで賃貸運用するという。

顧客はわずかの頭金（こちらは事業者が消費者金融などを紹介するのだとか）を支払い、残りの投資額をすべて金融機関からの借り入れでまかなう。それを返済をしてもなおけっこうな収入が得られるというのが宣伝文句。

顧客が興味を示すと、事業者は融資の申し込み書類を作成してくれる。そこで本来なら不動産投資ローンを借りるべきところを、自分で住むためと偽って住宅ローンを申し込むのです。

一方、住宅ローンの金利は不動産投資ローンに比べて格安で、35年返済と非常に長期なので、融資審査さえ通れば負担を大幅に抑制することができる。審査でされそうな質問の答え方を指南される場合もあると述べています。

めでたく融資が下りたら、事業者は借り上げ保証やリノベーションの費用と称して数百万円を抜き、最初の数カ月は約束通りの家賃が支払われるが、ほどなく家賃の入金が止まり、事業者にも連絡ができなくなる。顧客は金融機関への返済ができなくなるので、ここで問題が発覚する。

実は、事ここに至っても事態の深刻さを認識できない人が少なくないそう、、、

当たり前の話だが、融資申込書に署名捺印している以上、銀行など金融機関への返済を負担するのはどこまでも顧客であって、｢住宅ローンだとは知らなかった｣とは言えるはずもなく、しかも、資金使途を偽ったことは、契約書に定められた｢期限の利益喪失｣事由にあたるので、即時に全額を返済せねばならなくなります。

もともと売れる見込みのない遠郊の中古マンションを高値で買わされているのだから、抵当権を実行（＝不動産を競売にかける）しても全額返済できる見込みはきわめて薄い。下手をすると自己破産まで追い込まれることもありうるので気をつけよう。という記事でした。